Der Mietspiegel
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Inhaltsverzeichnis
Informationen und Erhalt des Mietspiegels
Informationen - keine Rechtsberatung - erhaltet ihr vom Technischen Bürgeramt, Prinz Carl, Kornmarkt 1, 69117 Heidelberg, EG (Tel. 06221/ 58-2510 oder -2511) und vom Amt für Baurecht und Denkmalschutz, Prinz Carl, Kornmarkt 1, 69117 Heidelberg (Tel. 06221/ 58-2550).
Darüber hinaus ist der Mietspiegel auch online einzusehen, ihr findet ihn unter:
http://www.heidelberg.de/servlet/PB/show/1201270/12_pdf_mietspiegel_2009.pdf
Außerdem könnt ihr den Mietspiegel in der Stadtbücherei und in der FSK, Albert-Ueberle-Str. 3-5, 69120 Heidelberg einsehen.
Aufgaben und rechtliche Grundlagen des Mietspiegels
Bundesweit werden Mietspiegel von zahlreichen Städten erstellt. Sie fungieren als anerkante Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (s. § 558 BGB).
Diese wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der jeweiligen Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage bezahlt werden. Die ermittelten Daten werden nach Baujahr und Quadratmeterzahl tabelarisch aufgelistet. Zur Berechnung des aktuellen Mietspiegels sind diejenigen Mietverträge relevant, die innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren vor Abschluss der Datenerhebung vereinbart oder geändert wurden. Der Heidelberger "Mietspiegel" basiert somit auf Mietverträgen, die innerhalb eines bestimmten Zeitraumes abgeschlossen beziehungsweise geändert wurden.
Das Hauptanwendungsfeld für Mietspiegel stellt das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren dar, mit dem der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Mietspiegel schaffen somit Markttransparenz und sind sowohl beim Neuabschluss von Mietverträgen bedeutsam, als auch bei vertraglich vereinbarten Änderungen der Miethöhe.
Schließlich sind Mietspiegel auch im Rahmen der Prüfung von Mietüberhöhungen nach § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) und Mietwucher nach § 291 StGB (Strafgesetzbuch) sowie bei der Berechnung der Höhe der Fehlbelegungsangabe von Bedeutung.
Der Mietspiegel gilt für
- Sozialwohnungen
- preisgebundene Wohnungen
- Wohnungen in Sanierungsgebieten für die eine Modernisierungsvereinbarung mit Mietpreisstaffelung besteht,
- Dienst- und Werkwohnungen,
- steuerbegünstigte oder freifinanzierte Bundes- und Landesbedienstetenwohnungen, für deren Errichtung Wohnungsfürsorgemittel verwandt wurden,
- freifinanzierte Wohnungen, die mit Aufwendungszuschüssen oder -darlehen geördert wurden,
- Einfamilienhäuser,
- Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst wohnt,
- einzeln vermietete Zimmer,
- Wohnraum in Heimen,
- und auch für Wohnungen, für die in den entsprechenden Tabellen keine Werte ausgewiesen sind.
Qualifizierter Mietspiegel
Wenn Mietspiegel nach anerkannten wissenshaftlichen Grundsätzen erstellt und von Interessenvertretern der Vermieter (Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Heidelberg und Umgebung e.V.) und der Mieter (Mieterverein Heidelberg und Umgebung e.V.) anerkannt worden sind, spricht man von einem qualifizierten Mietspiegel.
Fortschreibung
Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelget werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.